再開発事業とは都市再開発法に基づく事業です

   「都市再開発法」は、都市の計画的な再開発に関し必要な事項を定めることにより、都市における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図り、もって甲今日福祉に寄与することを目的に、昭和44年に制定されました。
   「市街地再開発事業」は、この都市再開発法に基づいて実施されるもので、広義の意味での「再開発」や法律によらない「任意の再開発」に対して「法定再開発」とも言われます。

再開発事業には2つの種類があります

  市街地再開発事業には「第一種事業」と「第二種事業」があります。
  これまで各地で行なわれている市街地再開発事業は、権利変換方式の「第一種事業」が一般的です。これに対して、用地買収方式で行なう「第二種事業」は、重要な公共施設整備に併せ環境整備及び都市機能の更新が必要な地区であり、いわゆる公共性、緊急性の高い地区に多く適用されています。

権利変換とは

  市街地再開発事業の最大の特色は、現在、「地区内に土地や建物に関する権利を持っている方々には、その土地や建物の権利を、それに見合う価額(等価)で、新しく建設されるビルの床とそのビルの敷地に関する権利に置き換える」ことにあります。この権利の置換えを「権利変換」といいます。また、権利変換によって権利が置き換わる新しいビルの床を「権利床」といいます。

 権利変換には3つの方法があります。
 第一種市街地再開発事業の権利変換の方法には「地上権設定方式(原則型)、「土地共有方式」(特則型)及び「全員同意方式」の3つがあります。これらのうち、組合施行などでは「全員同意方式」、都市機構及び公共団体の施行では「土地共有方式」が主として用いられています。

権利変換を権利別に整理してみると次のようになります

○土地所有者、土地建物所有者
 新しくできるビルの敷地の共有持分及びビルの床の一部を取得することができます
○底地権者
 新しくできるビルの敷地の共有持分及びビルの床の一部を取得することができますが、土地を貸しているので、借地人の権利である借地権の価額を土地の評価額から差し引いた価額が権利価額となります。
○借地権者
 新しくできるビルの敷地の共有持分及びビルの床の一部を取得することができますが、現在の権利価額は自分の所有している建物の評価額と借地権の価額とを合わせたものになります。
○借地権者・建物賃貸
 新しくできるビルの敷地の共有持分及びビルの床の一部を取得することができますが、建物を貸しているので従前の家主・借家人の関係は原則として再開発後も同じように継続されることになります。
○借家権者
 原則として家主が取得するビルにセットで入居することになります。もし家主が地区外へ転出してしまう場合は、施行者が家主となり借家の継続ができることになります。

 なお、土地建物所有者・借地権者・借家権者が地区外へ転出を希望する場合は、現在の土地、建物、借家権の権利価額相当を補償金として受取ることになります。

従前資産の評価について

○評価基準日

 評価日は再開発事業についての事業計画認可公告のあった日から起算して31日目となります。

○土地の評価

 道路拡幅事業等他の公共事業と同様、たくさんの土地を同時に評価する必要があるため、評価対象地の属する地域において、用途、面積、形状などが標準的な土地を標準地として選定し、この標準地の価格と比較して評価対象である各々の土地の価格を求めます。

○借地権の評価

 借地権とは、建物の所有を目的とする地上権及び賃借権のことをいいます。ただし、一時的使用のため土地を借りた場合は、ここでいう借地権の範囲に含まれません。

 借地権は一般的に取引の対象となり、土地価額のうち何割かが借地権価額とされます。この割合を借地権割合といいます。借地権割合は各地域、建物が堅固か否か、契約条件等により差があるとされています。借地権価額については、このような借地権割合を参考に、原則として当事者間の話合いにより定めていただくのが、再開発事業での一般的な取扱いなようです。
 なお、借地権に価額がある場合には、借地権の存する土地の価額から借地権価額を控除した額が地主の資産価額となります。

○建物の評価

 建物を調査し、その建物を現在新たに建築するといくらかかるかを積算します(再調達原価といいます。)。次に、建物の古さ、管理の良し悪し等を考慮して、残存価額の率(現価率といいます。)を求め、これを先の再調達原価に乗じて価額を算出します。

○借家権の評価

 再開発事業において借家権は、借家権者が再開発ビルの床に借家権の取得を希望しない場合で、その地方に借家権取引の慣行があって当該借家権に財産的価値が認められるときに有償で評価されることになります。

この場合、有償で評価された借家権価格は、家主の従前資産額から控除されることになります。

再開発事業の補償とはどのような内容か

再開発事業において、従前権利者に支払われる補償は、91条補償と97条補償の2種類があります。

○91条補償

 施行区域内に土地建物等の権利を有する者が、権利変換を希望せず地区外へ転出する場合には自分の土地や建物に代えて補償金が支払われます。都市再開発法第91条に規定されている補償金なので、91条補償と呼ばれています。前述した借家権の補償も91条補償金として支払われます。

○97条補償

 施行区域内に土地建物等の権利を有する者は、権利変換期日後当該土地建物を明渡すことになりますので、この明渡しに伴い様々な支出負担が強いられることになります。こらの支出負担を補填するために支払われる損失補償金が97条補償です。都市再開発法97条に規定されている補償金なので、97条補償と呼ばれています。

 再開発事業では、この97条補償(損失補償金)は、権利変換の場合、転出の場合等様々な移転の形態があることから、その内容は一般的な公共事業と比べて多岐に渡ります。

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